設計の進め方 Q&A

私たちは、長く愛され続ける建築を目指しています。ここでは設計の進め方について、Q&Aでご説明していきます。住宅を例として書いていますが、医院・店舗等も同じように対応して参ります。(このQ&Aは当事務所の開設以来、お客様から相談を受けた内容をまとめたものです。)

事前相談(設計契約前) 
※ 契約前のご相談は、基本的に料金はかかりません

設計監理契約

設計期間中

工事施工者選定

工事費見積・工事請負契約

工事期間中

完成・引渡し

完成〜完成後2年

完成後2年〜完成後10年

完成後10年以降

Q&A

事前相談(設計契約前) 
※ 契約前のご相談は、基本的に料金はかかりません

大丈夫です。実際に土地探しからご相談を受けるケースは多いです。「希望の地域はあるが、なかなか土地が見つからない」「気に入った土地はあるが、建築する上で問題が無いか見て欲しい」といったご相談に、設計者の視点から法律問題・売買のポイントなどのアドバイスをいたします。また、信頼のおける不動産業のかたをご紹介することもできます。

完成した住宅を見学することができます。実際にお住まいのお客様にご協力いただいて、家の中までご案内します。空間体験を楽しんで頂くと同時に、建て主さんの体験談も参考になると思います。

関連ページ:新築事例集−住宅

デザイン性・空間の心地良さ・品質確保、これらを実現するために重要なポイントがあります。それは「誰にお願いするか(=誰と契約するか)」です。具体的なイメージをまとめていますので「設計事務所との家づくり」をご覧下さい。山本プランニングの設計に取り組む姿勢となります。

関連ページ:設計事務所との家づくり

私たちが手がけてきた住宅の坪単価は50万円〜65万円がほとんどです。設計監理料を加えても、大手ハウスメーカーと比べて低めの金額です。大手ハウスメーカーで予算が折り合わなかったにもかかわらず、当事務所にご依頼いただき実現した物件が何棟もあります。ハウスメーカーの場合、開発費・広告宣伝費・営業経費がすべて建設費に含まれます。私達は余計な経費をかけずコストコントロールを行い、より良い住宅をつくっていく事を目指しています。

建築の【空間の質】【施工の品質】を高め、多くのお客様から「お願いして良かったです!」というお言葉を頂いています。

私たちは、設計専業の設計事務所です。工事は行っておりません。詳細な業務内容については「会社概要・業務内容」をご参照下さい。

関連ページ:会社概要・業務内容

もちろん大丈夫です。設計図を書く事で、建物の構造・使用材料等を規定しますので、あらじめ施工者が決まっていても問題ありません。下記のQ&A「施工者に特別な技能は必要でしょうか?」も合わせてご覧下さい。

関連Q&A:施工者に特別な技能は必要でしょうか?

「建築基準法」は、一般の方には解釈が難しい法律です。私たち建築士は、法律に精通していますので、その敷地条件や建物用途を正しく理解することで、色々な選択肢をご提案出来ます。あきらめずにご相談下さい。

お客様に代わって予算計画書を作成します。過去の実績から【工事費】【設計監理料】【諸経費】を算定し、全体の事業費をご提示します。詳しくは「設計料・資金計画」をご覧ください。

関連ページ:設計料・資金計画

「事業全体でどれぐらい資金が必要か」「借り入れ金額はいくらぐらいになるか」を大まかに把握しましょう。次にご自分の一番身近な金融機関のローン担当者にご相談下さい。ご自身に合った金融商品を見つけるために、複数の金融機関に相談してみる事をお勧めします。またフラット35(S)等の設計内容については、当事務所にご相談下さい。

関連ページ:設計料・資金計画

木造住宅の場合、大まかに設計に5ヶ月、工事に5ヶ月の計10ヶ月となります。各工程にかかる期間を短縮する事は可能ですが、「一生に一度の家づくり」ですからじっくりと取り組みたいところです。また、設計監理契約は基本設計着手の前にご契約いただきますが、各種の事前相談はご契約前に無料で承っております。

設計監理契約

契約書は【日本建築家協会 建築設計・監理業務委託契約書】を採用しています。この契約書の中には、作成図面の種類や監理業務の確認事項が分かりやすく書かれています。

関連ページ:日本建築家協会 建築設計・監理業務委託契約書

当事務所では、各段階の業務が完了した時点で料金をご請求いたします。前払い金の設定はございません。

   第1回目 基本設計完了時(設計の中間地点): 全体契約額の1/3

   第2回目 詳細設計完了時(設計業務完了時): 全体契約額の1/3

   第3回目 工事完了時(引渡し): 全体契約額の1/3

銀行の融資の関係で、第1回目の支払いが遅くなる場合は、ご相談下さい。お客様のご都合に合わせることも可能です。なお、設計監理料に関しては「設計料について」をご参照下さい。

関連ページ:設計料について

設計期間中

設計着手の段階では、雑誌の切り抜き等でイメージを伝えて頂くと助かります。【雑誌の切り抜き】【このホームページ内にある好みの住宅】【箇条書きの文章】【好きな家具や雑貨】これらを活用し、会話を通じて楽しみながらイメージを共有していきましょう。

もちろん大丈夫です。お客様の一生懸命考えた間取りは、的を射ていることが多いですし、設計を進める上で大事な要素が含まれています。お互いの思いを出し合ってこそ、良い住宅になっていきます。

計画中の変更は問題ありません。変更や改善を加えて、より良い住宅にしていきましょう。遠慮なさらずご相談下さい。

概ね2週間に一度ぐらいのペースで打合せをお願いしています。その時々で打合せのペースも変化しますし、メールでのやり取りが連続することもしばしばあります。

土曜日の打合せは問題ありません。(打合せが一番多いのが土曜日です。)お客様のご都合で、日曜日しか時間が取れない場合は、日曜日でも対応いたします。極力お客様の予定に合わせて調整して参ります。

工事施工者選定

青森県内全域で、お客様にフィットする施工者をご紹介できます。設計内容を理解し、より良い建築をつくる熱意を持った方をご紹介いたします。

設計図を理解いただけることが最も重要です。設計図は、一般の木造住宅でもA3サイズの図面が50枚以上になりますので、根気よく取り組んでいただける姿勢も必要と考えています。

分離発注の程度によります。建築工事と分離しやすい【電気工事】や【給排水工事】などを分離することは問題ありません。しかし、建築工事を細分化(基礎工事・大工工事・板金工事・内装工事などにバラバラにする)することは、品質や工程管理に支障を来たす可能性があるため、当事務所としてはお勧めしておりません。

工事費見積・工事請負契約

比較検討できます。工事内容は設計図に書かれていますので、同じ条件で見積金額を比較検討することが可能です。(公共工事の発注形態と類似した方法です。)この際、あまり範囲を広げすぎると収拾がつかなくなりますので、3社以内にとどめる事をお勧めします。

お客様に代わって、私たちが金額の精査を行います。多くの物件の経験を生かし、過去のデータ・現在の価格動向を踏まえチェックしていきます。

設計には多くの要望を取り込んでいきますので、予算オーバーになることもあります。その際は、設計趣旨を変えない事を大前提とし、次のステップを踏んで調整していきます。@施工者との価格交渉 A施工者からの金額圧縮提案を受ける B設計内容の中で金額圧縮項目をリストアップする、というように優先順位をつけて金額圧縮を行っていきます。

@【工事代金の支払い時期】 A【瑕疵担保期間】の2点にご注意下さい。

 

まず@の【工事代金の支払い時期】については、施工側の考え方にもよりますが概ね次のようになっています。

   第1回目 着工時 : 全体契約額の1/3

   第2回目 上棟時(屋根・構造体完成時): 全体契約額の1/3

   第3回目 工事完了時(引渡し): 全体契約額の1/3

  (施工会社によって若干の違いがあります。)

※工事金額において注意すべき点は「支払い過ぎない」ことです。過剰に支払いをしてしまうと、施工会社に万一の事があった場合、お客様の被害が大きくなります。第1回目の支払額を大きく要求してくる場合は、注意が必要です。

 

次にAの【瑕疵担保期間】ですが、仕上げに係る範囲は2年(契約書によっては1年)、構造・雨漏りについては10年が一般的です。保証内容をよく確認しておきましょう。

工事請負契約は【設計図に従って建物をつくる事】という契約です。この契約時点がスタートラインとなります。設計図から内容に変更がない場合は、追加請求は発生しません。契約後、設計図に無かったものを追加しますと基本的には「増額」、減った場合には「減額」となります。契約時(=スタートライン)からの増減で精算することとなります。

工事期間中

【日本建築家協会 建築設計・監理業務委託契約書 業務項目リスト 2別記】をご参照下さい。

関連ページ:日本建築家協会 建築設計・監理業務委託契約書

変更内容の大小にもよりますが、仕上げ材の変更や棚板の追加は大丈夫です(間取りの変更や高さの変更になると、対応が難しいケースもあります)。材料の発注前であればご要望に沿って対応が可能ですので、「早め早め」にお伝えいただくことがポイントです。

設計時のイメージに合わせ、設計者より案を提示します。外壁はサンプルを取り寄せ、現場でお客様と確認した上で決定します。その他の仕上げ材も、サンプルやカタログをご確認いただき、お客様の承諾をいただいた上で工事を進めていきます。

設計期間中にお伝えいただければ大丈夫です。施工者には、照明の取付けのみお願いする事になります。

概ね、お引越しの10日前には注文します(製作に7日から10日要します)ので、お引越しの20日ぐらい前に、お客様と私たち設計者とで選定を行います。カーテン・ブラインド・ロールスクリーン、いずれも種類が多く操作方法も複雑です。選ぶのに慣れていないと選定には難しさがありますので、私たちと選定いただくことをお勧めします。

完成・引渡し

【完成検査】および【鍵と書類の引渡し】です。

 

【完成検査】とはお客様と設計事務所がいっしょに、建物の不具合や汚れが無いか、ボイラーはきちんと作動するか等の最終チェックを行います。そのチェック項目に従って施工者が手直しを行った後、建物のお引渡しとなります。

 

【鍵と書類の引渡し】とは、建物の「鍵」をお客様にお渡しすることです。この時点でお客様へのお引渡しとなります。合わせて「完成書類」(Q&A次項参照)もお渡しします。

設計事務所からは、建築基準法にかかわる書類一式、施工者からは、説明書・保証書・工事写真等が引き渡されます。大切な書類ですので、しっかり保管下さい。

完成〜完成後2年

定期検査や不具合(=瑕疵)の手直しは、施工者の責務となりますが、必要に応じて私たちも同席します。1年目では、ドアの調整やクロス・塗装の補修が行われることが多いです。2年目は、仕上げ材の瑕疵責任期間が終了となる場合が多い(詳しくは工事請負契約書によります)ので、契約に基づいて検査や手直しをお願いしましょう。
※「手直し」はお客様からの要求に沿って進められます。不具合がある時は、お客様からのご一報をお願いいたします。

もちろん大丈夫です。特に完成後の1年は初めての冬を迎える事もあり、結露・部屋の空気の乾燥・暖房の調整方法など、住んでから始めて体験することがたくさんあります。私たちから快適に住みこなすためのアドバイスをしていきますのでご安心下さい。高気密高断熱住宅が安定した環境になるには2年程度かかります。一緒に取り組んでいきましょう。

当事務所では【建築士賠償責任保証制度】に加入しています。万一、設計監理上の問題でご家族や建物に損害が発生した場合には、この保証制度で対応できるようになっています。勿論その様なことが無い様に努力していますが、万一に備え保険制度に加入しています。

完成後2年〜完成後10年

住宅瑕疵担保履行法により、住宅のうち特に重要な部分について10年間の瑕疵担保責任を、住宅供給業者へ義務付けています。
この法律を、分かりやすく説明すると「瑕疵を補修する責任のある業者が倒産しても、購入者が補修費用等を負担しないですむ」というものです。平成21年10月1日以降に完成した住宅は、この保険への加入が義務付けられています。
詳しくは【住宅瑕疵担保責任保険協会】ホームページをご覧下さい。青森県内の行政機関や(株)建築住宅センターにもパンフレットがあります。

関連ページ:住宅瑕疵担保責任保険協会

メンテナンスについては、私たち設計者もしくは施工者にご相談下さい。ケースバイケースで適切なアドバイスをいたします。
例として、4年目の冬に急に結露が発生するようになったとご相談を受けました。伺って状況を確認したところ、換気扇の目詰まりが分かり、掃除することで解決した事例もあります。専門的な観点からアドバイスしていきますのでご安心下さい。

完成後10年以降

私たち設計者もしくは施工者にご相談下さい。仮に20年後30年後であっても、設計図があればほとんどの建築関係者が建物の構成を理解することが出来ます。法律上の問題、構造の補強方法等、設計図があれば大丈夫です。設計図は大切に保管下さい。

モルタルやサイディング系外壁の場合、防水性能が弱くなってきますので、10年から15年に一度、再塗装する事をお勧めします。ガルバリウム鋼板の場合は耐候性に優れているので、15年以上メンテナンスフリーで使えることが多いです。 海に近いなどの条件で劣化度が異なってきますので、私たち専門家にご相談下さい。

現在、屋根材料として使われているガルバリウム鋼板は、メッキの性能が優れているため、昔ほど頻繁に塗装する必要はありません。逆にメッキが強くて塗料をはじいてしまうこともあります。屋根面に錆が見られるようになったら、塗装を考えるタイミングとなります。

木造住宅で長く住み続けられるポイントは @構造がしっかりしていること(沈下や傾きが小さい)A壁内部での結露が少なく、木材が腐らないこと B給排水設備のメンテナンスがし易いこと C断熱性能が高いこと D部屋が多目的に使いまわせること、が挙げられます。私たちはこれらのことを常に意識しながら設計に取り組んでおり、30代で建てて90代になっても住んでいられるような、長く愛され続ける建築を目指しています。